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La figura negoziale del preliminare di preliminare

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Proprio in materia immobiliare, la giurisprudenza già da tempo ha definito la proposta d’acquisto come “preliminare di preliminare”, nel caso di trattative condotte nell’ambito della compravendita, promossa da agenzie di intermediazione. Tali trattative, come viene espressamente precisato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, seppur con un potenzialmente infinito numero di variabili, si articolano sostanzialmente in tre fasi distinte: “Una prima fase in cui, a volte con la formula, almeno dichiarata, della proposta irrevocabile, l’aspirante acquirente offre un certo corrispettivo per l’acquisto del bene, atto che viene riscontrato dalla accettazione o dal rifiuto del proprietario. Una seconda, espressamente prevista, di stipula del contratto preliminare propriamente detto. La terza, costituita dall’indispensabile rogito notarile con il saldo del prezzo”(Cass. SS.UU. sentenza n. 4628 del 06/03/2015). In questo contesto, il preliminare di preliminare consisterebbe in una frammentazione ulteriore delle fasi necessarie per giungere alla sottoscrizione dell’atto traslativo in maniera che le parti, pur non obbligandosi alla stipula di un contratto preliminare propriamente detto, possano comunque “dare un vincolo giuridico all’operazione economica condivisa negli elementi essenziali”. La peculiarità di detta figura risiede nel fatto che il contratto alla cui conclusione le parti si impegnano non è un “normale” contratto definitivo, ma è – a sua volta – un ulteriore contratto preliminare. L’orientamento a favore del preliminare di preliminare, si è erto sulla (condivisibile) idea che il contratto preliminare sia una figura “neutra” e, quindi, in linea di principio atta a contenere al suo interno l’impegno a concludere qualunque tipo di successivo contratto. Si può subito dire che nella sentenza in esame la Suprema Corte, muovendo da un esteso esame della casistica concreta ed analizzando i paradigmi comportamentali dei soggetti coinvolti, ha individuato quello che normalmente è il contenuto della volontà delle parti, dando ad esse una configurazione giuridica netta e specifica. Le SS. UU., dunque, valorizzando al massimo l’autonomia contrattuale ha individuato in tale figura “uno scopo pratico del negozio…sintesi degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato”.

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