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Responsabilità del costruttore

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Della mancata destinazione a parcheggio dell’area indicata nella licenza edilizia L. n. 765 del 1967, ex art. 18, risponde il costruttore-venditore nei confronti dell’acquirente della singola unità abitativa, anche se il detto costruttore-venditore, a seguito della vendita di tutte le unità abitative, non ha conservato più alcun diritto sull’area vincolata, rilevando quest’ultima circostanza soltanto ai fini dell’eventuale sentenza di condanna del soggetto in questione all’esecuzione in forma specifica del contratto da lui non esattamente adempiuto, ma non sull’accertamento dell’inadempimento contrattuale nè sull’eventuale condanna dell’inadempiente al risarcimento del danno per equivalente.

È quanto ha statuito la Cassazione nella Sentenza 26 ottobre 2007, n. 22496.
La Suprema Corte, infatti, soggiunge che una volta indicata dal costruttore, al fine di ottenere il rilascio della licenza edilizia, l’area destinata a parcheggio, questa, a seguito dell’atto di concessione ad aedificandum, rimane assoggettata al vincolo di destinazione, che non può essere modificato consensualmente dalle parti in sede di vendita delle singole unità abitative.
Nel caso di specie, il fatto che, a seguito e per effetto delle successive vendite delle unità immobiliari il costruttore-venditore non avesse mantenuto sull’area in questione alcun diritto e, di conseguenza, non potesse eseguire i lavori richiesti dai ricorrenti per adeguare l’area a parcheggio, essendo questa divenuta proprietà comune dei condomini, non rileva ai fini dell’individuazione del soggetto responsabile dell’illecito contrattuale oggetto della domanda attorea. Trattandosi di domanda fondata sul contratto di vendita inter partes, nel quale era richiamata la licenza edilizia da cui risultava il vincolo di destinazione dell’area, il soggetto passivamente legittimato non poteva che essere il costruttore-venditore.
Emiliana Matrone
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Cassazione civile, sez. II, 26 ottobre 2007, n. 22496

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 15.12.89 V.G. e P. L. convenivano davanti al Tribunale di Napoli G.G. e G.R., quali unici soci, amministratori e legali rappresentanti della s.n.c. Immobiliare G., con sede in Zzzz , alla via Xxxx, esponendo che con contratto 30.9.80 avevano acquistato dalla detta società un appartamento di cinque vani e accessori nell’edificio sito in Wwww, con proporzionali diritti alle parti comuni del fabbricato; che tali parti comuni non erano specificate nel contratto in quanto la loro determinazione veniva rinviata al futuro regolamento di condominio che sarebbe stato redatto dalla società e depositato presso un notaio, come appunto era avvenuto a distanza di oltre un anno dalla conclusione del contratto; che l’edificio in cui si trovava l’appartamento, era stato costruito in base a concessione edilizia e successiva variante rilasciate dal Comune; che nei grafici allegati alla concessione edilizia si rilevava che l’area di parcheggio prevista dalla L. n. 765 del 1967, art. 18 per il rilascio della concessione doveva essere realizzata a piano terra, quota – 0.90, contrassegnata nei citati grafici come porticato; che la società costruttrice non aveva destinato l’area a parcheggio, ma a cortile condominiale, delimitandola con un muro perimetrale ed un cancello solo pedonale, sicchè gli attori non potevano farne l’uso previsto dal vincolo di destinazione.

Tutto ciò premesso, e rilevato che la L. n. 765 del 1967, art. 18, costituiva una norma imperativa operante non solo nei rapporti con la PA, ma anche nei rapporti privatistici, sanzionando dì nullità le convenzioni escludenti la destinazione a parcheggio o comportanti una rinunzia a tale destinazione, gli attori chiedevano che venisse dichiarato l’obbligo della convenuta, quale costruttore-venditore, di fornire il fabbricato dell’area di parcheggio quale prevista dalla legge e dalla licenza edilizia; che alla convenuta fosse ordinato di eseguire i lavori necessari ad adeguare l’area a parcheggio, ovvero, in difetto, che fossero autorizzati gli attori a provvedervi in danno della convenuta ed infine che la convenuta fosse condannata al risarcimento dei danni.

La convenuta, costituitasi, non negava che l’area destinata a parcheggio fosse, in base alla licenza edilizia, quella indicata nei grafici nè di avere dato all’area in questione la destinazione a cortile, diversa da quella prevista dalla licenza edilizia. Sosteneva però che nessuna nullità poteva inficiare il contratto perchè in esso l’area non figurava indicata come parcheggio e gli attori l’avevano accettata ed acquistata come cortile comune, tacitamente rinunziando ad avvalersi del vincolo di destinazione; inoltre, avendo essa società venduto l’area in questione ai singoli condomini senza riservarsi su di essa alcun diritto di proprietà o d’uso, non poteva eseguire su di essa i lavori richiesti dagli attori, i quali avrebbero dovuto proporre la domanda nei confronti dei condomini, nei cui confronti andava integrato il contraddittorio.

Con sentenza non definitiva n. 10667/01 il Tribunale di Napoli, dichiarata la nullità del contratto di vendita nella parte in cui esso non prevedeva a favore degli acquirenti ed a carico della venditrice il trasferimento, in misura proporzionata alla cubatura dell’unità abitativa, dell’area di parcheggio prevista nella licenza edilizia, accoglieva la domanda degli attori limitatamente al risarcimento del danno, da quantificare in prosieguo.

La decisione veniva riformata dalla Corte d’appello di Napoli che, con sentenza n. 3531/02, accogliendo l’appello proposto dalla società G., nel frattempo posta in liquidazione, rigettava la domanda degli originali attori.

Contro la sentenza il V. e la P. hanno proposto ricorso per Cassazione formulando due motivi di censura.

L’intimata, società G. in liquidazione, ha resistito al gravame con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – Col primo motivo si denuncia la violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5 in relazione all’art. 342 c.p.c. lamentando – per quanto è dato comprendere dalla confusa esposizione della censura – che il giudice dì appello ha preso in esame il primo motivo di appello formulato dalla società G. (odierna resistente), benchè questo fosse inammissibile per difetto di interesse in quanto rivolto contro una parte della sentenza di primo grado che non conteneva alcuna pronunzia sfavorevole alla società.

La censura è inammissibile perchè priva della specificità necessaria per consentire al Collegio il controllo di legittimità sull’operato del giudice di merito sottoposto a critica. Non è infatti indicato, neppure sommariamente, il contenuto del motivo di appello che si sostiene essere inammissibile, nè sono specificati i capi della domanda attorca rispetto ai quali, secondo i ricorrenti, difettava l’interesse della società G. ad impugnare la sentenza di primo grado, nè quale parte della detta decisione era stata impugnata con il primo motivo di appello.

2 – Col secondo motivo si denunciano violazione di legge e vizi di motivazione con riferimento alla L. n. 765 del 1967, art. 18 e artt. 872 e 1117 c.c., per avere la sentenza impugnata respinto la domanda dei ricorrenti per difetto di titolarità passiva del rapporto in capo alla società G. (convenuta in primo grado), ritenendo presupposto necessario, ai fini dell’accoglimento della domanda, che la detta società fosse stata ancora proprietaria dell’area destinata a parcheggio o che se ne fosse riservata l’uso.

In particolare, si censura la sentenza per non avere considerato che la domanda proposta dai ricorrenti contro la società Giametta era fondata sul contratto di vendita inter partes, con il quale, all’art. 4, la società venditrice si era riservata di determinare le parti comuni successivamente, redigendo un regolamento di condominio da depositare presso un notaio. Tale pattuizione, rinviando la determinazione delle aree comuni al futuro regolamento, escludeva, secondo i ricorrenti, che l’area contemplata dalla licenza edilizia come parcheggio fosse stata loro venduta come “cortile comune” e, a maggior ragione, che i ricorrenti all’atto dell’acquisto potessero aver accettato la destinazione dell’area a cortile rinunziando implicitamente alla destinazione a parcheggio risultante dal titolo concessorio richiamato nel contratto. Al contrario, proprio in virtù del richiamo alla licenza edilizia contenuto nel contratto, i ricorrenti avevano acquisito il diritto all’area di parcheggio in misura proporzionale all’unità abitativa acquistata.

Nè si poteva fare riferimento, secondo i ricorrenti, al regolamento di condominio, il quale, essendo stato depositato 15 mesi dopo la stipula dell’atto di vendita, poteva spiegare la sua efficacia nei confronti dei condomini che avevano acquistato le loro unità immobiliari in epoca successiva al deposito, ma non nei confronti dei ricorrenti che avevano acquistato l’appartamento prima della redazione e del deposito del regolamento stesso.

Non è stato, inoltre, considerato che la L. n. 765 del 1967, art. 18, quale norma imperativa, opera non solo sotto il profilo amministrativo, ma anche sotto il profilo dei rapporti privatistici.

Pertanto, la società G., destinando l’area a cortile condominiale, anzichè a parcheggio, aveva violato la norma, rendendosi inadempiente agli obblighi assunti con il contratto. Ne conseguiva la sua legittimazione passiva rispetto all’azione proposta nei suoi confronti dai ricorrenti, trattandosi di azione fondata sul contratto, di natura cioè personale, che solo contro il venditore poteva essere proposta, non certo contro i condomini, come erroneamente ritenuto dal giudice di appello.

La censura è fondata.

Risulta dalla sentenza che la domanda è stata respinta perchè proposta nei confronti di un soggetto, la società G., che, ad avviso della Corte di merito, non era passivamente legittimato, in quanto la detta società non era più proprietaria dell’area destinata dalla licenza edilizia a parcheggio, nè se ne era riservato l’uso, avendola alienata ai vari acquirenti delle unità abitative come area comune, in regime di condominio di edificio ex art. 1117 c.c. Legittimo contraddittore della pretesa attorca era, perciò, secondo la Corte territoriale, il Condominio, unico soggetto titolare dell’area, al quale gli attori dovevano rivolgersi per ottenere l’attuazione della destinazione prevista dalla licenza edilizia e, in caso di rifiuto, l’esecuzione forzata. Donde la conclusione, assunta dalla Corte di merito, secondo cui nessuna condotta contrattuale illecita poteva essere imputata alla venditrice, alla quale, tutt’al più, si poteva rimproverare “l’omissione puramente formale in sede di istrumenti di vendita del dettaglio dell’esistenza della limitazione legale gravante sull’area, ma poichè questa è per legge reputata accessorio dell’unità venduta, sul piano del diritto sostanziale l’omissione è prova di rilevanza tanto più che l’acquirente si sarebbe potuto agevolmente rendere edotto della licenza edilizia e della destinazione a parcheggio da essa risultante”.

La decisione non può essere condivisa.

Della mancata destinazione a parcheggio dell’area indicata nella licenza edilizia L. n. 765 del 1967, ex art. 18, risponde il costruttore-venditore nei confronti dell’acquirente della singola unità abitativa, anche se il detto costruttore-venditore, a seguito della vendita di tutte le unità abitative, non ha conservato più alcun diritto sull’area vincolata, rilevando quest’ultima circostanza soltanto ai fini dell’eventuale sentenza di condanna del soggetto in questione all’esecuzione in forma specifica del contratto da lui non esattamente adempiuto, ma non sull’accertamento dell’inadempimento contrattuale nè sull’eventuale condanna dell’inadempiente al risarcimento del danno per equivalente.

Ed infatti, una volta indicata dal costruttore, al fine di ottenere il rilascio della licenza edilizia, l’area destinata a parcheggio, questa, a seguito dell’atto di concessione ad aedificandum, rimane assoggettata al vincolo di destinazione, che non può essere modificato consensualmente dalle parti in sede di vendita delle singole unità abitative.

Nel caso di specie, quindi, il fatto che, a seguito e per effetto delle successive vendite delle unità immobiliari la G. non avesse mantenuto sull’area in questione alcun diritto e, di conseguenza, non potesse eseguire i lavori richiesti dai ricorrenti per adeguare l’area a parcheggio, essendo questa divenuta proprietà comune dei condomini, non rilevava ai fini dell’individuazione del soggetto responsabile dell’illecito contrattuale oggetto della domanda attorea. Trattandosi di domanda fondata sul contratto di vendita inter partes, nel quale – come dalla stessa sentenza affermato – era richiamata la licenza edilizia da cui risultava il vincolo di destinazione dell’area, il soggetto passivamente legittimato non poteva che essere la società venditrice.

In accoglimento del motivo la sentenza va, pertanto, cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, altra sezione, per nuovo esame.

Il giudice di rinvio provvederà anche a liquidare le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso per quanto di ragione. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli.

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