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Tutto sul contratto di locazione

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CONTRATTO DI LOCAZIONE

Secondo la definizione codicistica, per locazione si intende il contratto col quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un determinato periodo di tempo, verso un corrispettivo (Artt. 1571 e ss. C.c.).

PRINCIPALI TIPOLOGIE DI CONTRATTI PER LE LOCAZIONI IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO

La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla legge 431/98 che ha abolito il regime vincolistico previsto, precedentemente, dalla Legge sull’equo canone 392/78.

Oggi chi decide di locare un immobile ad uso abitativo ha a disposizione varie tipologie di contratto.

Tra questi due sono quelli principali:

  • Il primo è quello cosiddetto a canone libero. In esso i contraenti possono decidere liberamente l’ammontare del canone e le altre condizione della locazione, con l’unico obbligo di rispettare la durata minima (4 anni +4 di rinnovo obbligatorio, salvo i casi tassativamente previsti, tra cui il subentro del proprietario, la vendita o l’integrale ristrutturazione dell’immobile).

  • Il secondo è il contratto chiamato a canone concordato. In tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. In questo regime amministrato, a fronte di una minore libertà nella determinazione del canone, il legislatore ha previsto una durata più breve, nonché delle agevolazioni fiscali qualora l’immobile si trovi in uno dei comuni ad alta tensione abitativa.

    I Comuni definiti “ad alta tensione abitativa” sono quelli indicati nell’art. 1 del D.L. n 551/88, ovvero Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, tutti i comuni confinanti con le suddette grandi città, tutti gli altri capoluoghi di provincia, i comuni individuati dal CIPE con apposite delibere e i comuni terremotati di Campania e Basilicata.

    In particolare, i contratti a canone concordato sono i seguenti:

  • Contratti di durata 3 anni + 2 di rinnovo obbligatorio, salva la facoltà del locatore di negarlo per i motivi indicati nell’art. 3 della legge 431/98.

  • Contratti per studenti universitari di durata da sei mesi a tre anni, con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell’inquilino.

  • Contratti transitori con la durata da 1 a 18 mese, a canone libero, (ma con un tetto massimo stabilito dagli stessi accordi o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20%superiore al canone concordato).

COME REGISTRARE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE

I contratti di locazione di immobili urbani di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno devono essere registrati.

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto presso un qualsiasi “Ufficio locale dell’Agenzia delle entrate” dopo aver provveduto al versamento dell’imposta di registro.

Prima di presentare il contratto di locazione all’Ufficio per la registrazione, bisogna effettuare il calcolo e il pagamento dell’imposta di registro. L’importo dovuto è pari al 2% del canone complessivo della locazione con un minimo di 67 euro.

Per i contratti pluriennali il versamento può essere effettuato:

  • in un’unica soluzione, calcolando il 2% sul corrispettivo dovuto per l’intera durata del contratto, usufruendo di uno sconto.

  • anno per anno, applicando il 2% sul canone relativo a ciascuna annualità.

Tutti i pagamenti vanno effettuati utilizzando il modello F23, una copia del quale va consegnato all’Ufficio locale dell’Agenzia delle Entrate insieme alla richiesta di registrazione (mod. 69 e mod. RR) .

Occorre presentare una copia del contratto di locazione con firma in originale per ogni parte e una per l’Ufficio, pagando su ogni copia una marca da bollo di 14.62 euro ogni 4 facciate di cento righe.

I versamenti sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali.

L’omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, dà origine alla presunzione di esistenza, salva documentata prova contraria, del rapporto di locazione anche per i quattro periodi di imposta antecedente per il corso del quale è accertato il rapporto stesso.

E’ importante precisare che tale presunzione opera solo in ambito fiscale e non anche a livello civilistico.

DENUNCIA DEL CONTRATTO ALL’AUTORITA’ DI PUBBLICA SICUREZZA

Chiunque stipuli un contratto di locazione ha l’obbligo di comunicare, entro 48 ore dalla consegna, all’autorità locale di Pubblica Sicurezza i dati riguardanti l’ubicazione dell’immobile e le generalità del conduttore.

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