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Le obbligazioni assunte dai condomini

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Le Sezioni Unite della cassazione, nella sentenza 9148/2008, provvedono a sciogliere un contrasto giurisprudenziale riguardante la natura solidale o meno della la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi.

Infatti, secondo un primo indirizzo (maggioritario) la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi avrebbe natura solidale, mentre secondo un secondo orientamento, decisamente minoritario, avrebbe vigore il principio della parziarietà, ovverosia dalla ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote.
La disposizione dell’art. 1292 cod. civ. definisce l’obbligazione in solido quella in cui “più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione” e aggiunge che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità (con liberazione degli altri). L’art. 1294 cod. civ. stabilisce che “i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente”.
Quando la prestazione per natura non è indivisibile, la solidarietà dipende dalle norme e dai principi. Se, in pratica, l’obbligazione è divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà (passiva) va contemperato con quello della divisibilità stabilito dall’art. 1314 cod. civ., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell’obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte.
Per ciò che concerne la struttura delle obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del “condominio” – in realtà, ascritte ai singoli condomini – si riscontrano certamente la pluralità dei debitori (i condomini) e la eadem causa obbligandi, la unicità della causa: il contratto da cui l’obbligazione ha origine. È discutibile, invece, la unicità della prestazione (idem debitum) che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione nell’interesse e in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata, l’impermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il riscaldamento etc.). L’obbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile.
Orbene, nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichi alle obbligazioni dei condomini.
La soluzione prescelta dalle Sezioni Unite nega, dunque, la solidarietà delle obbligazioni dei condomini, cosicchè, nel caso specifico, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, secondo la quota di ciascuno.
Emiliana Matrone

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