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Distanza dalle pareti finestrate

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Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia Sezione staccata di Brescia, con la Sentenza del 3 luglio 2008 n. 788, stabilisce che l’art. 9 co. 1, n. 2, D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, il quale impone per gli edifici realizzati al di fuori della zona A, una distanza minima di 10 metri dalle pareti finestrate, per la sua funzione igienico-sanitaria (evitare intercapedini malsane), costituisce un principio inderogabile della materia.

In particolare, si tratta di una norma che prevale sia sulla potestà legislativa regionale, in quanto integra la disciplina privatistica delle distanze, sia sulla potestà regolamentare e pianificatoria dei Comuni, in quanto deriva da una fonte normativa statale sovraordinata, sia infine sull’autonomia negoziale dei privati, in quanto tutela interessi pubblici che per la loro natura igienico-sanitaria non sono nella disponibilità delle parti.

Il Giudice amministrativo osserva, altresì, che l’art. 9 co. 1, n. 2, D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, si applica a tutti gli interventi edilizi che abbiano il contenuto sostanziale di costruzione, e quindi anche alle ristrutturazioni con ampliamento del volume e della superficie. Il fatto che l’edificio preesista e venga sopraelevato non dà diritto a mantenere l’allineamento acquisito. Una simile conclusione potrebbe essere ammissibile solo in circostanze particolari, quando l’allineamento corrisponda ad un interesse pubblico autonomo e attinente all’assetto urbanistico complessivo di una zona urbanistica.

T.A.R. Lombardia – Brescia – Sentenza 3 luglio 2008 , n. 788

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia sezione staccata di Brescia (Sezione Prima) ha pronunciato la presente
SENTENZA
Sul ricorso numero di registro generale 561 del 2007, proposto da:
A. B., G. R., rappresentati e difesi dall’avv. Alessandro Pagano, con domicilio eletto presso l’avv. Gianni Morabito in Brescia, via Romanino 16;
contro
COMUNE DI CARAVAGGIO, non costituitosi in giudizio;
nei confronti di
M. SRL, rappresentata e difesa dagli avv. A. V. e D. G., con domicilio eletto presso il secondo …;
per l’annullamento
– della deliberazione giuntale n. 22 del 23 febbraio 2007, con la quale è stato approvato in via definitiva il piano di recupero “Ex Cooperativa …omissis…”;
– della deliberazione giuntale n. 105 del 27 novembre 2006, con la quale è stato adottato il suddetto piano di recupero;
– dell’art. 22 comma 16 delle NTA;
Visto il ricorso con i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio di M. srl;
Viste le memorie difensive;
Visti gli atti della causa;
Relatore nell’udienza pubblica del giorno 24 gennaio 2008 il dott. Mauro Pedron;
Uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;
Considerato quanto segue:
FATTO e DIRITTO
1. I ricorrenti sono comproprietari di un edificio a uso abitativo (mappali n. 1606/d e 3549/d) situato in via …omissis… nel Comune di Caravaggio. Con deliberazione giuntale n. 105 del 27 novembre 2006 il Comune ha adottato il piano di recupero “Ex Cooperativa …omissis…” presentato dalla società M. srl, che prevede la ristrutturazione di un edificio (mappali n. 1608/1 e 1608/2) posto di fronte a quello dei ricorrenti. L’area su cui sorgono i due edifici è classificata come B1 (zona di contenimento allo stato di fatto).
2. Poiché la ristrutturazione prevede anche un incremento dell’altezza (dagli attuali 4,70 metri a 12,50 metri) i ricorrenti hanno presentato un’osservazione chiedendo tra l’altro il rispetto della distanza legale tra gli edifici per la parte sopraelevata e comunque il rispetto della distanza minima di 10 metri dalle pareti finestrate. Il Comune in data 20 febbraio 2007 ha acquisito un parere legale che da un lato evidenzia la proprietà pubblica del vicolo chiuso situato tra l’abitazione dei ricorrenti e l’edificio da ristrutturare (causa giustificativa della deroga alle distanze minime tra edifici) ma dall’altro sottolinea l’inderogabilità della distanza verso le pareti finestrate prevista dall’art. 9 comma 1 n. 2 del DM 2 aprile 1968 n. 1444. Nonostante le conclusioni dubitative del parere per quanto riguarda quest’ultimo punto il Comune con deliberazione giuntale n. 22 del 23 febbraio 2007 ha respinto l’osservazione dei ricorrenti e ha approvato in via definitiva il progetto.
3. Contro gli atti di adozione e approvazione del piano di recupero, e contro l’art. 22 comma 16 delle NTA in quanto norma presupposta, i ricorrenti hanno formulato impugnazione con atto notificato il 3 maggio 2007 e depositato il 17 maggio 2007. Le censure si possono così riassumere: a) violazione della distanza minima di 10 metri dalle pareti finestrate stabilita dall’art. 9 comma 1 n. 2 del DM 1444/1968; b) contraddittorietà rispetto al parere legale acquisito il 20 febbraio 2007; c) travisamento dei presupposti, in quanto il vicolo su cui dovrebbero aprirsi alcuni accessi carrali a servizio del piano di recupero non avrebbe natura pubblica. Il Comune non si è costituito in giudizio. Si è invece costituita la società controinteressata chiedendo la reiezione del ricorso.
4. Il primo motivo di ricorso appare condivisibile. In effetti il progetto del piano di recupero prevede la realizzazione di un sopralzo dell’edificio da ristrutturare in parziale corrispondenza di una parete finestrata posta a una distanza inferiore a 10 metri. Questa previsione progettuale contrasta con l’art. 9 comma 1 n. 2 del DM 1444/1968, il quale impone per gli edifici realizzati al di fuori della zona A una distanza minima di 10 metri dalle pareti finestrate. La giurisprudenza ha chiarito che questa norma per la sua genesi (è stata adottata ex art. 41-quinquies comma 8 della legge 17 agosto 1942 n. 1150, come introdotto dall’art. 17 della 6 agosto 1967 n. 765) e per la sua funzione igienico-sanitaria (evitare intercapedini malsane) costituisce un principio inderogabile della materia. In particolare si tratta di una norma che prevale sia sulla potestà legislativa regionale, in quanto integra la disciplina privatistica delle distanze (v. C.Cost. 16 giugno 2005 n. 232, punto 4, con le eccezioni ivi previste), sia sulla potestà regolamentare e pianificatoria dei comuni, in quanto deriva da una fonte normativa statale sovraordinata (v. Cass. civ. Sez. II 31 ottobre 2006 n. 23495), sia infine sull’autonomia negoziale dei privati, in quanto tutela interessi pubblici che per la loro natura igienico-sanitaria non sono nella disponibilità delle parti (v. CS Sez. IV 12 giugno 2007 n. 3094).
5. Più in dettaglio si osserva che l’art. 9 comma 1 n. 2 del DM 1444/1968 si applica a tutti gli interventi edilizi che abbiano il contenuto sostanziale di costruzione, e quindi anche alle ristrutturazioni con ampliamento del volume e della superficie (v. Cass. civ. Sez. II 28 settembre 2007 n. 20574). Il fatto che l’edificio preesista e venga sopraelevato non dà diritto a mantenere l’allineamento acquisito. Una simile conclusione potrebbe essere ammissibile solo in circostanze particolari, quando l’allineamento corrisponda a un interesse pubblico autonomo e attinente all’assetto urbanistico complessivo di una zona urbanistica (v. ancora C.Cost. 16 giugno 2005 n. 232, punto 4). Nel caso in esame un tale interesse non è evidenziato, e dunque è necessario disapplicare l’art. 22 comma 16 delle NTA che consente la sopraelevazione sugli allineamenti esistenti senza tenere in considerazione la presenza di pareti finestrate.
6. In contrario non appare sufficiente l’argomento proposto dalla controinteressata secondo cui la zonizzazione corretta dell’area in questione sarebbe zona A e non zona B1, con la conseguente applicabilità del meno restrittivo comma 1 n. 1 dell’art. 9 del DM 1444/1968 (il quale per il risanamento conservativo e le ristrutturazioni in zona A prevede soltanto una distanza tra edifici non inferiore a quella intercorrente tra i volumi edificati preesistenti). In realtà di tale asserito errore del Comune non è fornita alcuna dimostrazione. Non basta in questo senso la vicinanza al centro storico, in quanto il criterio della contiguità territoriale deve essere integrato da circostanziati elementi di omogeneità, che nello specifico non sono indicati. Si può invece considerare un indizio a sostegno della correttezza della zonizzazione il fatto che in zona B1 sia ammesso dall’art. 22 delle NTA l’ampliamento degli edifici esistenti in funzione della dimensione dei lotti e della volumetria già insediata. Tale previsione implica infatti che non vi è l’esigenza di salvaguardare rigorosamente i caratteri tradizionali dell’abitato, al contrario di quanto avviene nel centro storico.
7. L’art. 9 comma 1 n. 2 del DM 1444/1968 è applicabile anche quando tra le pareti finestrate (o tra una parete finestrata e una non finestrata) si interponga una via pubblica. La fattispecie è regolata dal comma 2 del medesimo art. 9, che prescrive in questo caso distacchi maggiorati in relazione alla larghezza della strada. L’esclusione della viabilità a fondo cieco prevista nella stessa norma va riferita alle maggiorazioni e non alla distanza minima di 10 metri, che rimane inderogabile a salvaguardia delle esigenze igienico-sanitarie. In presenza di pareti finestrate poste a confine con la via pubblica non è quindi mai ammissibile la deroga prevista dall’art. 879 comma 2 c.c. per le distanze tra edifici e dall’art. 905 comma 3 c.c. per le vedute (v. CS Sez. IV 19 giugno 2006 n. 3614).
8. Per imporre l’obbligo di arretramento è sufficiente che anche solo una porzione del nuovo edificio (o del sopralzo) fronteggi la parete finestrata. Occorre peraltro stabilire fino a che punto si spinga tale obbligo. Trattandosi di edifici con altezze diverse la giurisprudenza afferma che vi è sempre obbligo di arretramento anche se la nuova costruzione sia mantenuta a una quota inferiore a quella delle finestre antistanti e a una distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell’art. 907 comma 3 c.c. (v. Cass. civ. Sez. II 31 ottobre 2006 n. 23495). L’obbligo di rispettare la distanza è stato affermato anche nel caso di edifici che si fronteggiano con pareti aventi andamento non parallelo (v. Cass. civ. Sez. II 30 marzo 2001 n. 4715). Nel caso in esame tuttavia una parte dell’edificio rialzato non fronteggia in orizzontale alcuna parete è dunque con riguardo a questa porzione l’arretramento costituirebbe una misura sproporzionata, quantomeno se il risultato complessivo consentisse di escludere la formazione di un’intercapedine. Questo non esime però dal rispetto della distanza nei punti in cui esiste una parete finestrata, e dunque è necessario che l’intero progetto sia rivisto.
9. Con il secondo motivo di ricorso si censura la contraddittorietà del piano di recupero rispetto al parere legale acquisito il 20 febbraio 2007. Anche questo rilievo appare fondato. Nella motivazione che ha respinto l’osservazione dei ricorrenti non viene affrontato il problema dell’inderogabilità dell’art. 9 comma 1 n. 2 del DM 1444/1968, benché il parere legale avesse ammonito circa la natura ostativa della norma. In ogni caso questa censura è solo un riflesso della questione interpretativa esaminata sopra ai punti 4-8, e dunque la soluzione negativa per la controinteressata assorbe anche l’insufficiente valutazione del parere legale acquisito dagli uffici comunali in sede istruttoria.
10. Il terzo motivo lamenta il travisamento dei presupposti, in quanto il vicolo su cui è progettata l’apertura di alcuni accessi carrali a servizio del piano di recupero non avrebbe natura pubblica. In proposito è necessaria una precisazione. Come si è visto sopra al punto 7 la presenza di una via pubblica consente la deroga alle norme sulle distanze tra gli edifici ma non incide sull’applicazione, che rimane necessaria, dell’art. 9 comma 1 n. 2 del DM 1444/1968. La qualificazione del vicolo chiuso come via pubblica non consente quindi al Comune di concedere una deroga alla distanza di 10 metri dalle pareti finestrate. La questione della natura pubblica o privata dell’area rimane peraltro rilevante al più limitato fine di individuare le possibilità di utilizzazione da parte della controinteressata.
11. Sotto questo profilo gli argomenti portati dai ricorrenti per negare la natura pubblica del vicolo non sono condivisibili. Nella cartografia catastale il vicolo, che non ha un proprio numero di mappale, non è collegato a nessuno dei mappali circostanti e risulta privo di separazioni grafiche solo rispetto alla strada comunale. Non è stato del resto prodotto alcun atto negoziale che includa espressamente la superficie del vicolo in un particolare compendio immobiliare (l’atto con cui i ricorrenti hanno acquistato i mappali n. 1606/d e 3549/d, datato 11 febbraio 1983, fa riferimento ai “confini di mappa e di fatto noti alle parti”). Manca quindi un chiaro indizio circa la titolarità del diritto dominicale. La vicinanza alla strada comunale e l’apertura sulla stessa consentono invece di applicare la presunzione di demanialità ai sensi dell’art. 22 comma 3 della legge 20 marzo 1865 n. 2248 all. F. Il collegamento con una strada comunale è un elemento sufficiente a conferire al vicolo un’utilità pubblica (non è necessario a questo fine che un vicolo metta in collegamento due strade comunali). Poiché l’inserimento delle strade pubbliche nell’apposito elenco è soltanto dichiarativo e la segnalazione nelle cartografie del PRG non è necessaria (v. CS Sez. IV 7 settembre 2006 n. 5209) l’assenza di una formale classificazione del vicolo come strada pubblica non ha alcun significato particolare. Assume invece rilievo l’apposizione dei numeri civici, che dimostra il coinvolgimento del vicolo in una tipica funzione pubblicistica quale la toponomastica comunale. Quanto alla situazione dei luoghi, il fatto che nel vicolo siano state collocate solo le condotte fognarie al servizio dell’abitazione dei ricorrenti non è un indizio univoco, perché la diversa collocazione degli allacciamenti dei proprietari confinanti può essere dipesa da ragioni tecniche o contingenti.
12. Il ricorso deve quindi essere accolto per le considerazioni svolte sopra ai punti 4-9, con il conseguente annullamento del piano di recupero. La complessità di alcune questioni consente l’integrale compensazione delle spese tra le parti.
P. Q. M.
il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia Sezione staccata di Brescia, definitivamente pronunciando, accoglie il ricorso come precisato in motivazione.
Le spese sono integralmente compensate tra le parti.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del giorno 24 gennaio 2008 con l’intervento dei Magistrati:

IL PRESIDENTE
Sergio Conti
L’ESTENSORE
Mauro Pedron
IL CONSIGLIERE
Mario Mosconi

Depositata in Segreteria il 3 luglio 2008
(Art. 55, L. 27/4/1982, n. 186)

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