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I diritti reali in breve

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Palazzo Condominio

Una consolidata tradizione scolastica comprende la proprietà (ius in re propria) e i diritti reali su cosa altrui (iura in re aliena) in una sola categoria: i diritti reali (reali da res, che vuol dire cosa).

Sempre secondo un consolidato insegnamento, i diritti reali in re aliena vengono distinti in due gruppi: i diritti reali di godimento (in particolare, sono: la superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e le servitù) e diritti reali di garanzia (sono: il pegno e l’ipoteca).

Tutti i diritti reali secondo quell’insegnamento hanno i caratteri dell’assolutezza e della immediatezza:
1)col primo si intende la possibilità di far valere il diritto nei confronti di tutti i soggetti (erga omnes), sui quali incombe un dovere di astensione, consistente nell’obbligo di non impedire l’esercizio del diritto al suo titolare;
2)mentre col termine immediatezza vuol dirsi che il diritto reale consente al titolare la diretta soddisfazione dell’interesse attraverso la cosa, senza che sia necessaria l’altrui cooperazione.

Inoltre, per ciò che riguarda la tutela, i diritti reali sono assistiti da difesa giudiziale contro chiunque, e perciò si è soliti dire che l’azione “si appunta” sulla cosa (actio in rem), e che al diritto reale si accompagna un diritto di seguito, che esprime il potere di perseguire la cosa presso qualunque soggetto si trovi.

Al contrario i diritti di obbligazione sono diritti relativi, spettano verso una persona determinata (il debitore) e sono assistiti da un’azione personale verso l’obbligato (cd actio in personam); la cooperazione di quest’ultimo è necessaria per realizzare l’aspettativa del creditore.

Non vi è dubbio che il contenuto della proprietà si presenta profondamente diverso dal contenuto dei diritti reali in re aliena (e cioè dei diritti dell’usufruttuario, o dell’enfiteuta, o del creditore pignoratizio).

– Nella proprietà veramente può dirsi che il titolare realizza il suo interesse traendo dalla cosa le utilità che può rendergli, attraverso il godimento del bene o col disporne.
La pienezza del godimento e della disposizione gli sono garantiti per il fatto che tutti gli altri soggetti ne sono esclusi, ed è in questa esclusione degli altri l’essenza della proprietà.

– Nei diritti reali in re aliena gli aspetti della immediata soddisfazione dell’interesse e del potere di escludere tutti i consociati sono profili di secondaria importanza rispetto al costituirsi di un rapporto tra il proprietario e il titolare del diritto reale speciale (usufruttuario, enfiteuta, superficiario, e via dicendo).

La tendenza a costruire una categoria unitaria dei diritti reali, nella quale la proprietà viene presentata come il maggiore o il più ampio dei diritti reali stessi, risponde a ragioni storiche.
Nei codici della società borghese, a partire dalla Rivoluzione francese, spogliata dalle connessioni con il potere politico e ristretta sul terreno economico, la proprietà veniva garantita e la libertà dei beni da vincoli, pesi, limitazione, diveniva la regola. I diritti reali su cose altrui divenivano, dal canto loro, l’eccezione: di qui l’opportunità di ammetterli secondo schemi precisi, senza lasciare all’autonomia privata margini per creare nuovi diritti o manipolare le figure previste.

Per indicare i diritti reali su cosa altrui abbiamo adoperato, secondo la terminologia abituale in materia, diverse parole: diritti reali speciali, ad essi contrapponendo la generalità del diritto di proprietà; diritti reali limitati, per indicare che il contenuto di quei diritti è in ogni caso minore del contenuto della proprietà.
La costituzione di un diritto reale speciale, o limitato, presuppone, infatti, l’esistenza, sulla cosa, della proprietà di un soggetto.
Si parla anche di limitazioni della proprietà, nel senso che la proprietà, con la costituzione di uno di quei diritti, risulta dall’esterno compressa in una delle sue facoltà (Rescigno).

Altra fondamentale caratteristica dei diritti reali è la tipicità: contro il principio della libertà dei privati nel campo dei diritti di credito, si afferma il dogma del numerus clausus dei diritti reali, nel senso che i diritti reali elencati nel codice civile esauriscono le scelte consentite ai privati che vogliano limitare la proprietà di un bene costituendo un diritto a favore di un soggetto, o un peso sulla cosa a vantaggio di un’altra cosa.

Poiché i diritti reali costituiscono un numero chiuso, ogni forma di vincolo o di soggezione dei beni che non sia riconducibile agli schemi legali conosciuti assume natura ed effetti puramente obbligatori, quindi ristretti ai soggetti tra cui il rapporto si costituisce.

La tipicità dei diritti reali limita anche la possibilità per i privati di dar vita ad obbligazioni reali, le quali, pur nascendo in virtù di un accordo tra due soggetti, individuano la persona del creditore e del debitore, per così dire, per relationem, nel senso che soggetti del rapporto stesso saranno di volta in volta tutti coloro i quali, successivamente, si troveranno nella situazione di titolare del diritto di proprietà o di titolare del diritto reale di godimento.

Le obbligazioni reali o propter rem sono anche dette ambulatorie, proprio perché i soggetti del rapporto mutano in seguito alla circolazione del bene, e sono insuscettibili di possesso e quindi di tutela possessoria e di usucapione (Cass. 16482/2002).

Fonte delle obbligazioni reali può essere la legge o la volontà delle parti. Infatti, nel quadro delle servitù, l’art. 1030 cc. prevede che il proprietario del fondo servente può essere tenuto a prestazioni accessorie in forza del titolo o della legge.
La giurisprudenza (Cass. 2255/78; 8313/90), peraltro, ribadisce che l’oggetto della prestazione può essere fissato dalle parti mediante contratto o dal de cuius attraverso il testamento ovvero anche dalla legge, si pensi, quanto a quest’ultimo caso, agli artt. 1045, 1069, 1091 cc.

Esempi di obbligazioni reali possono essere: l’obbligo del proprietario del fondo servente, in cui il vicino passeggia, di tenere in ordine e ben curato il parco, oppure di tenere in perfette condizioni d’uso la strada su cui si attua il passaggio veicolare, oppure ancora di tenere in efficienza il pozzo a cui attinge il titolare del fondo dominante.

La Corte di Cassazione (6683/95), segnatamente, afferma che le obbligazioni assunte dal titolare del fondo servente, per essere configurate come reali, devono collegarsi funzionalmente in modo diretto ed immediato all’utilità del fondo dominante, nel senso che esse devono rendere possibile l’inizio o il successivo esercizio della servitù.

L’obbligazione, infatti, accompagna il fondo e circola con esso, cosicché non è possibile sottrarsi al vincolo se non liberandosi della proprietà del fondo stesso: non è configurabile una sorta di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta dell’obbligazione, parallele a quella prevista in materia contrattuale, ai sensi dell’art. 1467 cc., se è divenuta nel tempo troppo gravosa.

È invece possibile opporre l’eccezione di inadempimento qualora il titolare del diritto non esegua la controprestazione eventualmente pattuita (di regola il pagamento di una somma di denaro).

A questo punto, è di tutta evidenza che tali rapporti sono di natura obbligatoria, e la nota di realità in essi presente riguarda solamente il modo di determinazione del debitore, che muta con l’avvicendamento dei titolari della proprietà o del diritto.

La natura di vere e proprie obbligazioni importa la responsabilità patrimoniale del debitore con tutti i beni, presenti e futuri.

Il solo modo di liberarsi di tali obblighi è quello di trasferire ad altri la proprietà del fondo servente.
La legge prevede tuttavia un rimedio ancora più drastico e cioè l’abbandono del fondo, di cui all’art. 1070 cc.
Il soggetto obbligato, in altre parole, può liberarsi dell’obbligo, rilasciando il bene su cui grava l’obbligazione, al creditore, ed estinguendo in tal modo il suo debito.

In dottrina si discute molto circa la natura giuridica di tale rinunzia.
– Secondo alcuni si tratterebbe di un atto unilaterale con il quale, da un lato, si dismette immediatamente la proprietà sottraendosi all’obbligo reale di sostenere le spese relative, e, dall’altro, si offre al proprietario del fondo dominante l’acquisto, ovviamente a titolo gratuito, del fondo servente.
Se il proprietario aderisce all’offerta, con atto scritto suscettibile di trascrizione, la fattispecie si completa, altrimenti si ha derelictio del bene con conseguente acquisto da parte dello Stato (art. 827 cc), che lo acquisterà libero dagli obblighi reali, che così si estinguerebbero.
– Secondo altri, viceversa, si tratterebbe di una sorta di offerta liberatoria, per il proprietario del fondo servente, quanto alle obbligazioni reali: se il titolare del fondo dominante rifiuta l’acquisto, a titolo gratuito, il bene resta in proprietà dell’altro, ma privo ormai delle collegate obbligazioni (Gazzoni).

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